借名購(gòu)房，是指不符合購(gòu)買條件的人借用符合購(gòu)買條件的人的名義購(gòu)買保障住房、商品房等政府限制購(gòu)買的房產(chǎn)，名義買房人和實(shí)際買房人協(xié)議約定房產(chǎn)僅是登記在名義買房人名下，所有費(fèi)用由實(shí)際買房人支付，房產(chǎn)的全部權(quán)利屬于實(shí)際買房人，待條件滿足時(shí)再將房產(chǎn)過(guò)戶到實(shí)際買房人或其指定人的名下。

在房?jī)r(jià)空前高漲之前，借名購(gòu)房的情形主要是借名購(gòu)買具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的保障住房等。房?jī)r(jià)空前高漲之后，由于全國(guó)范圍的限購(gòu)政策，商品房的購(gòu)買亦有資格限制，使得越來(lái)越多的人不具備當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，不得不謀求其他方式，而最普遍使用的方式就是借名購(gòu)房，所以 ，現(xiàn)在借名購(gòu)買商品房的情形越來(lái)越多。借名購(gòu)房存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該引起我們的注意。

2005年1月，韓宇飛（化名）參加工作已經(jīng)三年，原戶籍在黑龍江省，當(dāng)時(shí)正在辦理入京的過(guò)程中。為了解決結(jié)婚用房并趕上購(gòu)買當(dāng)批次經(jīng)濟(jì)適用房，韓宇飛與同事李愛(ài)軍（化名）協(xié)商，借用李愛(ài)軍的名字申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。雙方簽訂一份協(xié)議約定：房款、貸款及全部稅費(fèi)均由韓宇飛承擔(dān)，房屋的產(chǎn)權(quán)歸韓宇飛所有，韓宇飛給予李愛(ài)軍好處費(fèi)2萬(wàn)元，待條件允許后，李愛(ài)軍無(wú)條件將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至韓宇飛名下。

2005年3月，韓宇飛的戶口正式調(diào)入北京，可以享受北京戶籍的一切福利待遇，當(dāng)然包括購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。由于已經(jīng)以李愛(ài)軍的名義購(gòu)得一套房產(chǎn)，故，韓宇飛認(rèn)為沒(méi)有必要再買一套。恰巧，李愛(ài)軍的親屬亦無(wú)資格但想購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，韓宇飛應(yīng)李愛(ài)軍之請(qǐng)借名給其親屬購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用房，2007年初，該套房屋產(chǎn)權(quán)證辦完之后順利過(guò)戶至李愛(ài)軍親屬名下。

2005年5月1日，經(jīng)濟(jì)適用房交付使用，購(gòu)房成功的韓宇飛按照約定入住并以李愛(ài)軍的名義辦理了全部手續(xù)。2007年3月，韓宇飛被公司派往國(guó)外的辦事處常駐。由于愛(ài)人住在娘年，韓宇飛遂將房子出租。2009年3月，韓宇飛回國(guó)工作。2009年12月，韓宇飛決定將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)至自己名下，但卻遭到了李愛(ài)軍的拒絕。由于房?jī)r(jià)大幅上漲，李愛(ài)軍見(jiàn)利忘義，獅子大張口，開(kāi)價(jià)100萬(wàn)元，否則，不予辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。韓宇飛通過(guò)各種關(guān)系與李愛(ài)軍多次協(xié)商，最后，李愛(ài)軍提出至少40萬(wàn)元才給予過(guò)戶。韓宇飛無(wú)法接受李愛(ài)軍的條件，對(duì)此，一籌莫展。

令人氣憤且意想不到的是，2010年5月，租戶停交了房租，原來(lái)竟是李愛(ài)軍暗地里將房屋賣與他人，新產(chǎn)權(quán)人收回了房屋。韓宇飛仍然強(qiáng)烈希望要回房屋，現(xiàn)已訴至法院。

雖然，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十六條明確規(guī)定：借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。但綜合本案的情況看，鑒于韓宇飛屬于戶口正在調(diào)入過(guò)程中，且全部合同的履行事實(shí)均有其本人完成，另，其亦在李愛(ài)軍的請(qǐng)求下借名給其親屬，故律師認(rèn)為： 韓宇飛與李愛(ài)軍之間的《借名購(gòu)房協(xié)議》實(shí)屬有效，房子的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸韓宇飛所有。

律師認(rèn)為可以認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸韓宇飛所有是因本案的特殊性，而通常情況下，根據(jù)現(xiàn)有法律、法規(guī)、政策，借名購(gòu)買政策性保障住房的行為事實(shí)上損害了公共利益，應(yīng)屬無(wú)效，且需承擔(dān)房屋被政府收回的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，本案中的另一問(wèn)題，善意取得制度，即關(guān)于李愛(ài)軍（名義買房人）出售房屋的行為亦需要引起注意。李愛(ài)軍（名義買房人）并非實(shí)際的產(chǎn)權(quán)人，故，其無(wú)權(quán)利處置房產(chǎn)，但根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，若無(wú)證據(jù)證明新產(chǎn)權(quán)人并非善意第三人，則韓宇飛（實(shí)際買房人）主張索要房屋的主張難以獲得支持。

目前，借名購(gòu)買政策性保障住房的情形依然存在，但更多的是借名購(gòu)買商品房的情形，借名購(gòu)買商品房已經(jīng)被越來(lái)越多的人予以關(guān)注。限制購(gòu)買商品房的政策使得一些“剛性需求”的人無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)其“房子夢(mèng)”，不得不尋求變通手段。

需要強(qiáng)調(diào)的是：《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》僅就政策性保障住房進(jìn)行了規(guī)定，至于普通商品房則未予以規(guī)定。

雖然借名購(gòu)買普通商品房的情形，尚未有相應(yīng)的規(guī)定，但顯然，該行為有違限購(gòu)政策�！逗贤�法》第五十二條是關(guān)于合同無(wú)效的情形，雖然并沒(méi)有違反政策，合同無(wú)效的規(guī)定，但從法院的實(shí)際操來(lái)看，因限購(gòu)政策，不能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，故存在合同不能履行的風(fēng)險(xiǎn)因此，借名購(gòu)買商品房依然存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)。