6月10日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家報(bào)道《航天通信評(píng)估涉嫌違規(guī)：紙上房產(chǎn)估值3.5億》指出，一塊尚未修建的土地，連同僅存在于圖紙上還未動(dòng)工的大樓，航天通信卻給出了巨額增值評(píng)估，這讓房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的專業(yè)人士大呼不解。

公告顯示，航天通信原本要建一棟自用的辦公大樓，公司為此聯(lián)合多方合作建房，在對(duì)該辦公大樓項(xiàng)目公司的股權(quán)進(jìn)行騰挪之后，航天通信“變魔術(shù)”般造出了2.4億元的收益，而上述房產(chǎn)評(píng)估正是實(shí)現(xiàn)這2.4億元收益的重要一環(huán)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，航天通信讓業(yè)界不解的房產(chǎn)評(píng)估，與今年公司業(yè)績(jī)大變臉直接相關(guān)——正是由于2.4億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，公司才得以發(fā)布2013年業(yè)績(jī)預(yù)增80%的公告;但公司隨后又因“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則把握不夠準(zhǔn)確”未能確認(rèn)這部分收益，導(dǎo)致業(yè)績(jī)變?yōu)橄陆导s60%。

知名會(huì)計(jì)專家認(rèn)為，航天通信上述舉動(dòng)涉嫌虛增利潤(rùn)。

合作建房“變出”2.4億收益

2011年11月4日，航天通信(600677，收盤價(jià)11.67元)暫停此前的合作建房，改為由公司全資子公司杭州中匯參與杭州市蕭山區(qū)工人路59號(hào)杭州中匯原廠址約32畝土地競(jìng)買，;2011年11月10日，杭州中匯成功競(jìng)得這塊編號(hào)為蕭政儲(chǔ)出[2011]30號(hào)地塊，成交總金額18970萬(wàn)元。

在競(jìng)得這塊土地使用權(quán)兩年后，航天通信突然表示為加快這塊土地的開(kāi)發(fā)利用，重啟此前擱置的合作建房，并設(shè)立了項(xiàng)目公司天澤房地產(chǎn)。需要注意的是，此次合作建房修建的房屋是按航天通信要求設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工的精裝修辦公大樓，而航天通信隨后也會(huì)將這幢樓全部購(gòu)買回來(lái)，并作為自用的辦公大樓。

公告顯示，天澤房地產(chǎn)注冊(cè)成立于2013年11月14日，2013年12月11日才履行完畢供地手續(xù)并辦結(jié)土地權(quán)證，航天通信在天澤房地產(chǎn)僅僅成立1個(gè)多月，也即天澤房地產(chǎn)土地權(quán)證剛辦好后的第15天，就將此前以2800萬(wàn)元獲得的天澤房地產(chǎn)35%股權(quán)，迅速轉(zhuǎn)讓給合作建房其中一方潤(rùn)智投資，并且于2013年12月30日完成股權(quán)的工商變更登記手續(xù)。

讓人難以理解的是，航天通信所持天澤房地產(chǎn)35%股權(quán)的評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月30日，彼時(shí)天澤房地產(chǎn)尚未辦結(jié)土地權(quán)證，更沒(méi)有進(jìn)行任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但這樣一幢還停留在“圖紙”上的辦公大樓卻被評(píng)估出了數(shù)億價(jià)值。按照評(píng)估報(bào)告，航天通信與杭州中匯共同持有的天澤房地產(chǎn)45%股權(quán)價(jià)值為3.53億元，增值額高達(dá)3.18億元，增值率882.41%。航天通信所持天澤房地產(chǎn)35%股權(quán)對(duì)應(yīng)價(jià)值為2.75億元，扣除2800萬(wàn)元的成本后還凈賺2.4億元。

事實(shí)上，這2.4億元收益只不過(guò)是幻象。因?yàn)楹教焱ㄐ旁缇驮诤献鹘ǚ繀f(xié)議里表示：“本公司、杭州中匯在簽訂上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時(shí)，我公司、杭州中匯將與項(xiàng)目公司簽訂購(gòu)房協(xié)議，并將股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益款全額用于支付購(gòu)房定金。”也就是說(shuō)，航天通信減持天澤房地產(chǎn)35%股權(quán)所獲的2.75億元真金白銀，還沒(méi)捂熱就得還給天澤房地產(chǎn)作為購(gòu)房定金。

通過(guò)這一系列令人眼花繚亂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，航天通信憑空多出了2.4億元收益;潤(rùn)智投資掏出2.75億元現(xiàn)金成為天澤房地產(chǎn)持股90%的大股東，立馬又通過(guò)航天通信買房的定金得以回收并用于天澤房地產(chǎn)后續(xù)的開(kāi)發(fā)，并且還解決了房產(chǎn)銷售問(wèn)題。這個(gè)結(jié)局可謂皆大歡喜。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雙方還約定，在大樓修建完后，航天通信還須將這幢大樓買回來(lái)。這意味著航天通信最終掏出的資金將超過(guò)2.75億元。

中間環(huán)節(jié)越多建樓成本越高

航天通信的“財(cái)技”不可謂不高明，但這也有代價(jià)。根據(jù)多位上市公司負(fù)責(zé)證券相關(guān)業(yè)務(wù)的人士表示，對(duì)于自建辦公大樓，業(yè)內(nèi)最主流和通用的方法就是外包給施工方承建即可，這樣的中間環(huán)節(jié)最少，稅費(fèi)也最少，建樓的最終成本是最低的。如果中間設(shè)置幾個(gè)公司倒手股權(quán)，增值部分要交稅，交易也要交稅，中間環(huán)節(jié)需要承擔(dān)各種費(fèi)用，相關(guān)利益方還需要打點(diǎn)，這將大大增加整體成本。

一家成都地區(qū)上市公司的證券事務(wù)代表向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該公司之前修辦公大樓，先是通過(guò)董事會(huì)決議、股東大會(huì)通過(guò)，然而找一家具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的施工方委托修建，等大樓竣工并且各項(xiàng)驗(yàn)收完畢之后，然后公司跟施工方結(jié)賬就完成了。據(jù)了解，大部分上市公司修建辦公大樓，也是這樣的流程。

北京地區(qū)一家中小板上市公司的證券事務(wù)代表也表示，上市公司修建辦公大樓，和正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并無(wú)二致，無(wú)非就是買地，然后辦理相關(guān)證件，再招標(biāo)設(shè)計(jì)公司、建筑公司、裝修公司等來(lái)進(jìn)行建設(shè)，也有的是全部外包給建筑公司，修好驗(yàn)收就行。有時(shí)候建筑公司還得先墊錢修樓，待驗(yàn)收完成后，業(yè)主再付清款項(xiàng)。

因此，參照上市公司的普遍做法，航天通信最簡(jiǎn)便的辦法就是將辦公大樓直接外包給相關(guān)有資質(zhì)的施工方。然而，航天通信卻選擇了一條“另類”途徑——先設(shè)立合作建房項(xiàng)目公司，自己掏錢占有股份;然后以主業(yè)不涉足房地產(chǎn)行業(yè)為由，火速將持有的35%項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，并試圖確認(rèn)2.4億元收益。

一位資深財(cái)會(huì)人士向記者表示，合作方不會(huì)甘愿做免費(fèi)勞動(dòng)力，肯定會(huì)牽涉到利益分配，合作建房顯然比外包復(fù)雜得多;而且利益具體如何分配是一個(gè)未知數(shù)，里面操作空間很大。

會(huì)計(jì)專家：涉嫌虛增利潤(rùn)

知名財(cái)稅專家馬靖昊向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，按照會(huì)計(jì)中“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，航天通信上述行為，本質(zhì)上就是相當(dāng)于向?qū)Ψ浇枇艘还P錢，緊接著又把錢投入進(jìn)去了，這就是實(shí)質(zhì);只不過(guò)它通過(guò)一系列繁雜的形式，包括股權(quán)評(píng)估、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，人為設(shè)計(jì)了這樣一個(gè)流程。如果航天通信不將這幢樓買回來(lái)，那么作為股權(quán)投資收益，航天通信將天澤房地產(chǎn)35%的股權(quán)確認(rèn)為收益，是沒(méi)有問(wèn)題的。但是，如果要把大樓買回來(lái)，那表面上看起來(lái)是獲益了，但實(shí)際上沒(méi)有增加分毫收益，就是說(shuō)形式上看起來(lái)賺錢了，但實(shí)質(zhì)是沒(méi)有。而且，上市公司還要為此多繳稅。(責(zé)任編輯：韓杰)