“我不認(rèn)為一家電子商務(wù)公司需要上千畝土地自建物流中心，這難免有圈地之嫌。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)物流基礎(chǔ)設(shè)施總監(jiān)、董事王成志對(duì)于目前電商紛紛投資物流地產(chǎn)感到頗為不解，“電商到今天還沒(méi)能賺錢(qián)，這是公開(kāi)的秘密，拿著投資人的錢(qián)，應(yīng)該更專(zhuān)注做電子商務(wù)業(yè)務(wù)才對(duì)，而不是拿地、造倉(cāng)庫(kù)，這是在遠(yuǎn)離主業(yè)，并不能增加核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

但事實(shí)卻是，電商對(duì)于投資建造物流中心的熱情正在迅速升溫。隨著京東商城決定將融資資金砸向物流建設(shè)項(xiàng)目，各電子商務(wù)公司涌入物流地產(chǎn)的勢(shì)頭也一發(fā)不可收。

自2009年以來(lái)，京東商城自購(gòu)?fù)恋匾呀咏?400畝，并且計(jì)劃今年同時(shí)開(kāi)工建設(shè)7個(gè)一級(jí)物流中心和25個(gè)二級(jí)物流中心。當(dāng)當(dāng)、淘寶、卓越、凡客誠(chéng)品、蘇寧易購(gòu)、新蛋、1號(hào)店等電商也紛紛表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團(tuán)更是宣布要斥資千億在全國(guó)建立倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)。

國(guó)內(nèi)倉(cāng)庫(kù)的供不應(yīng)求是電商涌入物流地產(chǎn)的最初動(dòng)力，《全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)需求面積達(dá)7.01億平方米，實(shí)有倉(cāng)庫(kù)面積僅5.5億平方米，通用倉(cāng)庫(kù)總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。而仲量聯(lián)行的研究報(bào)告也顯示，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)租金自去年以來(lái)一路飆升，漲幅超過(guò)10%。

但是，電商對(duì)物流地產(chǎn)的興趣正越來(lái)越超出實(shí)際的需求，這在王成志看來(lái)充滿(mǎn)危險(xiǎn)：“拿了地、造了倉(cāng)庫(kù)，這些東西都將成為資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)是要交稅的，但如果電商租賃第三方的倉(cāng)庫(kù)，租金則是可以抵稅的。所以除非自用，否則要讓這筆投資產(chǎn)生收益，電商就得兼做開(kāi)發(fā)商、房東，把自建倉(cāng)庫(kù)再租出去，可是這不是又遠(yuǎn)離主業(yè)了？而且電商是否有能力運(yùn)營(yíng)物流中心？電子商務(wù)的倉(cāng)庫(kù)是否能夠適合家具類(lèi)、超市類(lèi)、工業(yè)產(chǎn)品類(lèi)的倉(cāng)庫(kù)呢？事實(shí)上，電子商務(wù)的倉(cāng)庫(kù)通用性并不強(qiáng)。”

王成志介紹，有時(shí)候電子商務(wù)公司比物流地產(chǎn)商更容易拿到工業(yè)用地，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。

“工業(yè)用地分為三種類(lèi)型，一種是工廠(chǎng)、廠(chǎng)房，一個(gè)是倉(cāng)庫(kù)、物流中心，還有一個(gè)就是研發(fā)中心。對(duì)于出讓土地的地方政府而言，研發(fā)中心和工廠(chǎng)日后可以帶來(lái)持續(xù)的稅收，但是倉(cāng)庫(kù)產(chǎn)生的稅收相對(duì)要少很多。而電子商務(wù)公司往往會(huì)將結(jié)算業(yè)務(wù)也放在倉(cāng)庫(kù)中進(jìn)行，結(jié)算業(yè)務(wù)能夠給當(dāng)?shù)貛��?lái)稅收，因此政府更樂(lè)意出讓土地給電商。” 王成志稱(chēng)。

對(duì)于電商為何熱衷參與物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，王成志表示：“第一還是賭地價(jià)升值，因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)量是有限的，因此物流地產(chǎn)甚至比商業(yè)地產(chǎn)更有升值的空間。當(dāng)然另一方面，這部分資產(chǎn)可以被包裝成為日后上市的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。”

電商的大量涌入導(dǎo)致物流用地的價(jià)格不斷上漲。據(jù)王成志介紹，北京通州今年有一塊物流用地拍出的價(jià)格接近250萬(wàn)元/畝，“足見(jiàn)物流地產(chǎn)現(xiàn)在被炒得有多熱”。在上海，物流用地的一手地在每畝50萬(wàn)~60萬(wàn)，相對(duì)便宜，不過(guò)獲得土地卻非常困難，由于政府把關(guān)較嚴(yán)格，對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)以及項(xiàng)目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費(fèi)一年半到兩年時(shí)間，因此在上海，物流用地供不應(yīng)求的局面已經(jīng)至少有5年的時(shí)間，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現(xiàn)在的平均報(bào)價(jià)在100萬(wàn)元/畝以上，并且還在漲。”

“目前中國(guó)倉(cāng)庫(kù)的投資回報(bào)率在全球范圍內(nèi)都算是較高的，毛收益率在8%~8.5%，高于一般住宅以及商業(yè)地產(chǎn)的平均收益率。”王成志認(rèn)為，“電商投資物流地產(chǎn)不是一個(gè)很健康的成長(zhǎng)方式。”