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賣房后夫妻一方反悔案增長(zhǎng) 別忘賣方夫妻簽字

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)　作者：謝東櫻　責(zé)任編輯：admin　發(fā)表時(shí)間:2011-10-23 17:25　

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核心提示：海淀區(qū)的王先生買了一套二手房，沒(méi)想到房主的妻子卻以其不知情為由，起訴到法院，要求判決買賣合同無(wú)效。

海淀區(qū)的王先生買了一套二手房，沒(méi)想到房主的妻子卻以其不知情為由，起訴到法院，要求判決買賣合同無(wú)效。據(jù)了解，像這種夫妻一方以共有為由，主張房屋買賣合同無(wú)效的案件，隨著房?jī)r(jià)的上漲以及離婚率的增長(zhǎng)還將不斷增加。市一中院對(duì)此類案件調(diào)研后，發(fā)現(xiàn)處理這些糾紛有4大難點(diǎn)。法官特別提示買房者，買二手房務(wù)必要求售房人提供夫妻雙方均同意賣房的證據(jù)，以保證自己的合法權(quán)益。

王先生的遭遇并非個(gè)案，而是二手房買賣糾紛中的普遍現(xiàn)象。據(jù)了解，在二手房買賣糾紛案件中，有45.9%的當(dāng)事人主張雙方簽訂的買賣合同無(wú)效，有約24%的當(dāng)事人是以出賣房屋系共有財(cái)產(chǎn)為由主張無(wú)效。而法院處理此類糾紛存在4大難點(diǎn)：一是當(dāng)事人舉證難。對(duì)于夫妻雙方是否知情，由哪一方舉證，舉證責(zé)任如何分配，證明標(biāo)準(zhǔn)如何確定，法律并沒(méi)有明確的規(guī)定。從實(shí)踐中看，夫妻一方要主張自己不知情比較困難，難以有直接證據(jù)證明，故舉證責(zé)任一般由第三人承擔(dān)。然而，夫妻一方是否知情，往往是主觀意識(shí)，即使有該方的明確同意，第三人往往難以保留證據(jù)，對(duì)此，不同法院往往依據(jù)不同的條件予以推斷，往往出現(xiàn)不同的審判結(jié)果，對(duì)法律的威懾力產(chǎn)生消極的影響。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，房產(chǎn)涉及的利益往往較大，而當(dāng)事人雙方訴求差距明顯，法院調(diào)解工作非常難做，這是第二個(gè)難點(diǎn)。尤其是在夫妻涉及離婚時(shí)，夫妻之間矛盾本來(lái)就很大，對(duì)抗情緒激烈，難以做調(diào)解工作。

此外，對(duì)于擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)，我國(guó)物權(quán)法和婚姻法都有相應(yīng)的規(guī)定，尤其是《婚姻法解釋三》更加明確規(guī)定了善意取得制度的應(yīng)用。然而，善意取得制度的前提是房屋已經(jīng)過(guò)戶，在房屋未登記過(guò)戶前如何認(rèn)定，法官具有一定的自由裁量權(quán)。對(duì)于夫妻一方是否知情的不同理解，可能產(chǎn)生不同的處理結(jié)果。

而在法院判決后，就面臨執(zhí)行難的問(wèn)題，一個(gè)判決可能引發(fā)多起糾紛。如女方占用房屋，男方出賣房屋后，法院認(rèn)定合同有效，但女方可能只有該套房屋居住，在女方拒不搬出的情況下，法院難以執(zhí)行。

一中院法官認(rèn)為，房屋買賣合同糾紛中出現(xiàn)以上問(wèn)題的原因是多方面的，既有房地產(chǎn)管理部分登記制度的不甚合理，也有當(dāng)事人在購(gòu)房時(shí)的疏忽，還有中介公司的責(zé)任缺失。要防止此類案件的發(fā)生，就要落實(shí)房產(chǎn)共有人的登記制度，特別是夫妻共有人的登記。此外，買房人在簽訂房屋買賣合同前，應(yīng)認(rèn)真審查房屋的權(quán)利狀況，要求售房者提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻雙方均同意處分的證明，盡量保留夫妻雙方共同同意賣房的證據(jù)。

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