以大賣場加酒店或是寫字樓為核心組合的商業(yè)綜合體，將逐漸演變?yōu)橐粤闶凵虡I(yè)為核心的商業(yè)形態(tài)，從而完成其從“2G”到“3G”的變遷。在這種變化過程中，投資者不妨緊緊抓住零售業(yè)態(tài)這個主線來進(jìn)行投資。

商業(yè)配套進(jìn)入“3G”時代

以體驗(yàn)式商業(yè)為核心的商業(yè)配套形式，將帶領(lǐng)商業(yè)綜合體全面邁向“3G”時代，從而引發(fā)中國商業(yè)地產(chǎn)的重大變革。而對于投資者來說，則是如何順應(yīng)這種變化，從中尋找到更多的投資機(jī)會。

何謂的“3G”時代商業(yè)綜合體？如果將大賣場加酒店或是寫字樓為主要組合形式的傳統(tǒng)模式形容為“2G”時代商業(yè)綜合體，那么，隨著大型居住社區(qū)的發(fā)展壯大，帶來的直接影響就是人口數(shù)量大規(guī)模聚集以及消費(fèi)需求的改變，從而對商業(yè)形態(tài)提出了新的要求。也就是說，在此基礎(chǔ)上的升級版商業(yè)配套，可以視為“3G”時代商業(yè)綜合體。

與傳統(tǒng)相比，“3G”時代商業(yè)綜合體最大的不同在于注入了體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)零售的核心作用更加明顯，同時在一定程度上出現(xiàn)了“去大賣場”趨勢；此外這種商業(yè)綜合體更為注重與公共交通尤其是軌道交通的接駁緊密程度。

洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)總顧問劉力表示，此前很多商業(yè)綜合體是以酒店或?qū)懽謽亲鳛檎麄�綜合體的核心，因?yàn)榭梢酝ㄟ^高星級酒店提升綜合體的檔次，通過寫字樓的租售帶動綜合體的人氣，零售商業(yè)往往只是“花瓶”，要么是為了迎合其它物業(yè)的銷售，要么只是滿足內(nèi)部其它物業(yè)的配套功能。但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以酒店和寫字樓為核心的商業(yè)綜合體有減少的趨勢，取而代之的是零售商業(yè)為核心的綜合體日益增多。

劉力認(rèn)為，產(chǎn)生這種轉(zhuǎn)變的根本原因在于酒店和寫字樓這兩種物業(yè)類型所承載的業(yè)態(tài)已不再適合商業(yè)綜合體的發(fā)展需求。在奢華酒店市場已相對飽和的情況下，商業(yè)綜合體的定位不再適合經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)駐。而同時寫字樓有高端化專業(yè)聚集的趨勢，與商業(yè)綜合體的形式也有沖突。這樣的變化在上海已經(jīng)有所反映，如位于上海閔行區(qū)的南方購物中心西側(cè)，就建造了一座總建筑面積達(dá)6.4萬平方米的友誼商場項(xiàng)目，業(yè)態(tài)則主要以零售業(yè)為主，主要銷售國際二線品牌為主的服飾、鐘表等。

另外一個值得注意的變化是“去賣場化”。賣場作為商業(yè)綜合體的主力店，促成了許多項(xiàng)目的成功，這樣的案例比比皆是。但隨著大賣場在國內(nèi)布局的完成，已再無新開大賣場的空間，尤其是市中心區(qū)域，更是無法容納大賣場，因此新開的商業(yè)綜合體中，不再考慮這種業(yè)態(tài)。

商業(yè)綜合體與共同交通直接的接駁也變得更為緊密。劉力表示，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新一輪高峰，在公共交通的節(jié)點(diǎn)必然出現(xiàn)眾多的商業(yè)綜合體，其意圖也非常明顯，就是分享公共交通的人流，做足地塊價值。

商業(yè)地產(chǎn)更受追捧

而從宏觀層面來看，商業(yè)地產(chǎn)必將因?yàn)闃鞘姓{(diào)控而更受投資者關(guān)注。

“新八條”的出臺，對投機(jī)性和投資性需求會形成嚴(yán)厲打擊。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部近日獲得的門店反饋來看，包括“限購”、“二套房首付六成”和“全額營業(yè)稅”的具體措施，對房產(chǎn)投資有著巨大的影響。

具體來看，新“限購”政策對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、擁�?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，禁止向其售房。由此可以看出，�?ldquo;限購”政策實(shí)際上已經(jīng)剝奪了投資性需求的購房權(quán)利。“二套房首付六成”、“全額營業(yè)稅”以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)等具體措施，使得房產(chǎn)投資在交易、持有等環(huán)節(jié)的成本都大幅上升，這在很大程度上也能夠抑制投資需求。

專家分析認(rèn)為，宏觀調(diào)控力度的加大，商品住宅投資已無多少機(jī)會，這迫使部分社會資金尋找新的出路，商業(yè)地產(chǎn)勢必成為新的出口。這種變化其實(shí)在去年已經(jīng)得到體現(xiàn)，2010 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、銷售額增速均高于市場平均水平。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43 億平方米，比上年增長10.1%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%，較住宅銷售面積要高出20個百分點(diǎn)；商品房銷售額5.25 萬億元，比上年增長18.3%，其中商業(yè)地產(chǎn)增幅更是高達(dá)46.3%，比住宅高出近32個百分點(diǎn)。

掘金“3G”商業(yè)綜合體

針對商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢，投資者應(yīng)調(diào)整自己的投資策略，順應(yīng)變化，從而讓投資收益最大化。

專家表示，投資者需要把握的總體方向是選擇適合零售類業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)。上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示，目前還有部分商業(yè)綜合體在規(guī)劃中考慮了酒店和寫字樓物業(yè)，從大的發(fā)展趨勢來看，這兩種物業(yè)的功能將會偏離商業(yè)綜合體的定位，從而淪為“配角”，這無疑會影響到其投資收益。而隨著零售類業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中地位的加強(qiáng)，其租金水平會不斷走高，進(jìn)而影響到物業(yè)本身的價值，因此零售類商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景要好于酒店和寫字樓物業(yè)。

當(dāng)然，對于區(qū)域商業(yè)特色的研究也不能忽略。鄒毅指出，區(qū)域特色商業(yè)可以吸引消費(fèi)者購物的傾向，以形成比較優(yōu)勢，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較和選擇，因此具有利潤的提升空間。這種消費(fèi)者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費(fèi)者的強(qiáng)烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向。但如果商業(yè)物業(yè)的定位與區(qū)域商業(yè)特色不相符，便無法吸引到消費(fèi)者前來消費(fèi)，從而影響到物業(yè)本身的升值潛力。

而對于運(yùn)營商的管理水平也應(yīng)該有所了解。鄒毅告訴記者，商業(yè)綜合體是否具有強(qiáng)大的競爭力，這在很大程度上與運(yùn)營商的管理水平有著極大的關(guān)系。可以肯定，對于管理水平一般的團(tuán)隊(duì)，想要成功運(yùn)營一個商業(yè)綜合體，其難度相當(dāng)大。鄒毅建議，投資者應(yīng)該盡量選擇與具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)合作的商業(yè)綜合體投資，這在一定程度上能夠降低風(fēng)險(xiǎn)。

鋪位的好壞也會影響到投資收益。商鋪的位置可決定其人流量的大小，而這是決定鋪位經(jīng)營好壞的關(guān)鍵因素，有專家建議在選鋪時應(yīng)該提前考慮人流量因素。“3G”時代商業(yè)綜合體與公共交通之間的聯(lián)系會更加緊密，因此投資者在選鋪的時候可以事先考察軌道交通站點(diǎn)的設(shè)置，同時結(jié)合商場內(nèi)部空間設(shè)置，在對人群移動的形式進(jìn)行預(yù)判之后，挑選人流量最大的區(qū)域。對于商業(yè)綜合體中街鋪的選擇，也要考慮這方面的因素，盡可能選擇與公交站點(diǎn)接駁最為緊密的區(qū)域，或是人群流動過程中的必經(jīng)之地。