今年2月19日，我市出臺(tái)俗稱(chēng)“限購(gòu)令”的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。

“限購(gòu)令”頒布后，一批只簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，還沒(méi)來(lái)得及簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并備案的購(gòu)房人面臨尷尬：合同無(wú)法繼續(xù)履行，而當(dāng)初支付的定金卻要不回。由此引發(fā)的“政策性退房案”不斷涌向法院，這其中既包括購(gòu)買(mǎi)商品房的，也有購(gòu)買(mǎi)二手房的。因政策變化而引發(fā)的退房，算不算違約？已交納的定金能不能退？記者作了采訪(fǎng)。

被限購(gòu)三套房，開(kāi)發(fā)商不退定金

市民張先生今年2月初看中江寧區(qū)的一處樓盤(pán)，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，接著又交了3萬(wàn)元定金。誰(shuí)知2月19日，“限購(gòu)令”出臺(tái)。張先生和妻子名下已各有一套住房。按照規(guī)定，他已經(jīng)無(wú)法購(gòu)房。

張先生找到開(kāi)發(fā)商要求退還定金，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為他單方面提出解除合同就是違約，定金不予退還。張先生表示，“限購(gòu)令”的出臺(tái)使得雙方的合同已無(wú)法履行，而他在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，無(wú)法預(yù)見(jiàn)政府會(huì)出臺(tái)“限購(gòu)三套房”的政策，不存在違約行為。協(xié)商不成后，張先生將開(kāi)發(fā)商告到法院，要求解除合同，退還定金。

“政策性退房案”引發(fā)法律爭(zhēng)議

就在張先生打官司后不久，我市多個(gè)基層法院陸續(xù)受理了情況類(lèi)似的“政策性退房案”，其中既有購(gòu)買(mǎi)商品房，開(kāi)發(fā)商不愿退定金的，也有購(gòu)買(mǎi)二手房，房主不愿退定金的。對(duì)于這些案件應(yīng)怎么處理，法官們形成了不同意見(jiàn)。

有法官認(rèn)為，這種情況適用“情勢(shì)變更原則”。限購(gòu)令，是簽訂合同雙方無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。而合同雙方當(dāng)事人都無(wú)責(zé)任，因此，法院應(yīng)判決解除合同，賣(mài)房人退還定金。

但也有法官認(rèn)為，買(mǎi)房人并非無(wú)法變通，可以采取賣(mài)掉一套住房再買(mǎi)的途徑解決。因此，買(mǎi)房人是因不愿賠錢(qián)，而要求退房的，故應(yīng)當(dāng)向賣(mài)房人作出適當(dāng)補(bǔ)償，其交納的定金不應(yīng)全退。

專(zhuān)家提醒將政策變化寫(xiě)入免責(zé)條款

“因政策變化引發(fā)的退房，算不算違約，定金退不退，首先要看免責(zé)條款有沒(méi)有這一款。”市律師協(xié)會(huì)民事業(yè)務(wù)委員會(huì)主任孟蘭凱表示，買(mǎi)賣(mài)合同遵循的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，如果免責(zé)條款里沒(méi)有這一款，即便雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)房人提出解除合同就要承擔(dān)違約責(zé)任。

南京大學(xué)法學(xué)院教授、南京大學(xué)中國(guó)法律案例研究中心執(zhí)行主任邱鷺鳳也同意這一觀(guān)點(diǎn)。她舉例說(shuō)，如果免責(zé)條款中約定“因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致合同履行不能，一方要求解除合同的不承擔(dān)違約責(zé)任。”這樣的情況當(dāng)事人自然不承擔(dān)違約責(zé)任。同樣，如果合同中沒(méi)有就政策變化事宜進(jìn)行約定，買(mǎi)房人要承擔(dān)違約責(zé)任。

邱鷺鳳表示，“政策性退房案”也提醒了合同雙方，在簽訂免責(zé)條款時(shí)，不要遺漏了政策變化這一情況。