電商與實(shí)體店的生存環(huán)境，至少?gòu)默F(xiàn)階段上看是此消彼長(zhǎng)的。

當(dāng)阿里集團(tuán)董事局主席馬云放言稱(chēng)，“雙十一”的關(guān)鍵不是交易額的數(shù)字，而是應(yīng)該思考這一數(shù)字如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)打下去。傳統(tǒng)百貨正迎來(lái)他們最難過(guò)的“寒冬”。

位于北京東城區(qū)北二環(huán)黃金地段的三利百貨，從今年8月31日起，已經(jīng)停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。今年以來(lái)，北京至少關(guān)閉了4家百貨商場(chǎng)。最新的一家是位于大鐘寺中坤廣場(chǎng)“HQ尚客百貨”，他們于11月6日正式宣告閉店。

“如果要開(kāi)店，千萬(wàn)不要到這個(gè)商場(chǎng)開(kāi)，肯定會(huì)虧本的。”北京天橋百貨商場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)李葉(化名)說(shuō)。

面對(duì)電商的強(qiáng)大沖擊，承受著巨大成本的商業(yè)地產(chǎn)商們前途未卜。

百貨業(yè)的寒冬

“酒旗戲鼓天橋市，多少游人不憶家”，曾是天橋商場(chǎng)的寫(xiě)照，但如今的天橋商場(chǎng)卻凄清無(wú)比。傍晚6點(diǎn)至7點(diǎn)正值下班時(shí)間，但天橋商場(chǎng)只有稀稀疏疏幾個(gè)人，他們大多是四五十歲年紀(jì)的人。記者看到，幾位客人在商場(chǎng)的中老年服飾門(mén)店前徘徊稍許便離開(kāi)了。由于客流慘淡，幾家零售店的售貨員都聚在一旁聊天。

商場(chǎng)三樓雪中飛羽絨服的售貨員李葉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“商場(chǎng)人太少了，再加上客戶(hù)群都是中老年人，購(gòu)買(mǎi)力也不強(qiáng)，雪中飛今年推出的一些漂亮新款都引不進(jìn)來(lái)。”李葉抱怨稱(chēng)，盡管現(xiàn)在是羽絨服銷(xiāo)售旺季，但公司給賣(mài)場(chǎng)制定的11月60萬(wàn)銷(xiāo)售目標(biāo)很難完成，但在其他賣(mài)場(chǎng)卻可以輕松過(guò)百萬(wàn)。

李葉不無(wú)感慨地表示，天橋百貨的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一年不如一年，去年冬天雪中飛在天橋商場(chǎng)的銷(xiāo)售額達(dá)到800萬(wàn)，今年盡管銷(xiāo)售目標(biāo)已降低至500萬(wàn)，但從目前銷(xiāo)售狀況看，完成情況也不會(huì)太好。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在天橋商場(chǎng)看到，從進(jìn)駐的品牌來(lái)看，除了三樓的西單商場(chǎng)羽絨服大賣(mài)場(chǎng)以及幾個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌外，天橋商場(chǎng)的品牌大多名不見(jiàn)經(jīng)傳，如二樓服裝層的“多彩雪蓮”、“Jeep服飾”、“萬(wàn)順恒潤(rùn)”等，鞋類(lèi)的疑似山寨百麗的品牌“BelleBelle”、“ 德國(guó)鞋業(yè)”等，此外還有諸如“開(kāi)東演出服”之類(lèi)的店。

更讓人驚訝的是，天橋商場(chǎng)的四樓甚至開(kāi)起了旅館。李葉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，天橋商場(chǎng)一些小品牌基本都是私人的，有的甚至是從批發(fā)市場(chǎng)直接引進(jìn)的。

天橋商場(chǎng)還在喘息，三利百貨則已徹底關(guān)門(mén)。

地鐵2號(hào)線(xiàn)安定門(mén)出來(lái)后就可以看到三利大廈。大廈如今是一派頹勢(shì)，整座大樓只有一層的光大銀行(2.81, 0.00, 0.00%)還亮著燈，而“24小時(shí)自助銀行服務(wù)”這幾個(gè)大字也只剩下“24小時(shí)服務(wù)”。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，在百貨商場(chǎng)正門(mén)寫(xiě)著“閉店”，門(mén)柱上的“閉店通知”顯示，從8月31日起，商場(chǎng)停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。三利百貨目前僅營(yíng)業(yè)的僅有一家地下超市和一家鄂爾多斯(6.77, 0.00, 0.00%)羊毛衫的折扣店，超市上面貼著“閉店甩貨”，門(mén)口還擺著供出售的衣服鞋襪，以及食品類(lèi)商品。

成本之差

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，馬云要打商業(yè)地產(chǎn)高價(jià)的言論不無(wú)狂妄，但現(xiàn)實(shí)是，電商低成本的運(yùn)作的確在挑戰(zhàn)著商業(yè)地產(chǎn)高成本的現(xiàn)實(shí)。

“雙十一”支付寶全天成交金額350億中，不少品牌旗艦店發(fā)揮了重要作用。這些品牌旗艦店從線(xiàn)下轉(zhuǎn)移到線(xiàn)上，正在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)形成巨大沖擊。

以天貓為例，一個(gè)商家入駐天貓只需要繳納一年3萬(wàn)或者6萬(wàn)的技術(shù)年費(fèi)，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線(xiàn)下一個(gè)普通位置的50平方米商鋪，每月租金支出要達(dá)到3萬(wàn)-10萬(wàn)元不等，還不包括諸多流通環(huán)節(jié)產(chǎn)生的各類(lèi)費(fèi)用。

巨大的成本差異，對(duì)于商家而言，有著極大的誘惑力。記者在與多家商業(yè)地產(chǎn)商交流中發(fā)現(xiàn)，他們普遍反映，目前商業(yè)地產(chǎn)最大的困境就是招商難，而招商難的主要原因，一方面是零售品牌種類(lèi)少，另一方面則是成本壓力。

一位品牌商業(yè)地產(chǎn)商總經(jīng)理告訴記者，對(duì)于經(jīng)營(yíng)一個(gè)購(gòu)物中心而言，運(yùn)營(yíng)成本相當(dāng)大。其中固定費(fèi)用包括三部分，人工成本(自己?jiǎn)T工以及外包的保安、保潔等)、能源費(fèi)用以及每年的維護(hù)保養(yǎng)以及翻新費(fèi)用；另外，購(gòu)物中心還會(huì)產(chǎn)生一些推廣費(fèi)用，這部分費(fèi)用在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)初期基本上需要開(kāi)發(fā)商對(duì)半補(bǔ)貼。

上述僅是運(yùn)營(yíng)成本，并不包括初期地價(jià)以及建安、折舊等成本。

一些新興的購(gòu)物中心可以通過(guò)良好的運(yùn)營(yíng)提高租金，但對(duì)于缺乏創(chuàng)新的傳統(tǒng)百貨而言，由于經(jīng)營(yíng)慘淡，商家自然不愿意支付高額的租金，而最終將他們逐步推向死亡的邊界。

建國(guó)門(mén)貴友大廈身處黃金地段，緊鄰國(guó)貿(mào)，但這家商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況也讓人擔(dān)憂(yōu)。女裝區(qū)可見(jiàn)“賽斯特”、“阿布”、“利德?tīng)?rdquo;等品牌，男裝區(qū)的“堡馬”、“卡爾蒂尼”等，品牌競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)。

由于商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況大不如從前，商場(chǎng)也只能降低租金來(lái)吸引商戶(hù)。貴友大廈一位餐廳老板告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，別看貴友大廈地段這么好，租金卻很便宜。一街之隔的秀水街租個(gè)普通檔口進(jìn)店3萬(wàn)，押金3萬(wàn)，每個(gè)月還要付2萬(wàn)的租金。但在貴友大廈每個(gè)月付7000的租金就可以了。

陽(yáng)光新業(yè)副總裁吳堯認(rèn)為，百貨行業(yè)的衰敗與其經(jīng)營(yíng)模式有很大關(guān)系。大部分百貨商場(chǎng)采用的是進(jìn)店費(fèi)加抽成的方式，這是一種只賺不賠的思路。但對(duì)于一些商家來(lái)說(shuō)，他們?cè)诎儇浗?jīng)營(yíng)狀況不好，自然就不愿意支付高昂成本。

建國(guó)門(mén)貴友大廈歡騰鞋柜一位導(dǎo)購(gòu)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，她們一個(gè)月的營(yíng)業(yè)額大概5萬(wàn)，但相比起其他店實(shí)在差太多，國(guó)貿(mào)店每個(gè)月都銷(xiāo)售額能過(guò)30萬(wàn)。

貴友大廈宣傳部的周經(jīng)理說(shuō)，“針對(duì)現(xiàn)在的一些威脅，貴友百貨沒(méi)什么大的變革，印象中幾乎沒(méi)有。”(責(zé)任編輯：韓杰)