上海銀監(jiān)局局長廖岷近日表示，銀監(jiān)會已要求銀行采取減少對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款等四項措施來防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。據(jù)悉，這也是監(jiān)管部門首次公開表示要減少房地產(chǎn)貸款。

銀監(jiān)會之前多次要求各大銀行進(jìn)行房地產(chǎn)貸款壓力測試，卻沒有要求銀行減少房貸；在銀根緊縮背景下，各大銀行上半年不斷傳出暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸的消息，后又被銀行一一否認(rèn)�，F(xiàn)在，銀監(jiān)會明確要求銀行減少房地產(chǎn)貸款，顯然，開發(fā)商真的快要“斷糧”了。

盡管今天房地產(chǎn)融資渠道較多，不再像過去那么高度依賴于銀行貸款，但銀行仍然是開發(fā)商融資主渠道。在樓市“限購令”等政策的調(diào)控之下開發(fā)商銷售回款大受影響，銀行再斷開發(fā)商“糧草”，顯然，資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高的開發(fā)商，資金鏈將面臨重大考驗，這不僅關(guān)系到中國房價走勢，而且還關(guān)系到開發(fā)商的生死存亡。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市中9個城市新房價格環(huán)比下降。有人認(rèn)為這一數(shù)據(jù)釋放出了拐點信號，但北京、上海、廣州、深圳4個一線城市房價依然在上漲。樓市“風(fēng)向標(biāo)”——— 城市房價未現(xiàn)拐點，說明房價回落的動力還是不足。而銀行斷開發(fā)商的“糧草”，無疑，將增強(qiáng)房價回落的動力。

從上半年有關(guān)機(jī)構(gòu)披露的信息來看，房價回落是必然趨勢。一是，93家上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率超60%，明顯偏高；二是，各大房企一季度可售房存貨大幅上升，面臨銷售壓力；三是，開發(fā)商調(diào)低預(yù)期開盤的情況屢屢出現(xiàn)；四是，巨頭開發(fā)商銷售業(yè)績出現(xiàn)普遍下滑態(tài)勢。這些信息都是房價即將回落的信號。

如果說當(dāng)前房價還處于膠著狀態(tài)，回落不明顯的話，我以為，銀行斷開發(fā)商的“糧草”就是“臨門一腳”，讓房價從膠著狀態(tài)快速步入下行軌道，因為，降價銷售是開發(fā)商唯一自救的辦法。也就是說，銀行“斷糧”把房價送上了“滑滑梯”，但房價到底下滑多少，能否下滑到公眾期待的合理價位，則是未知數(shù)。

在我看來，房價能否下滑到合理價位取決于多個方面的調(diào)控，比如，“限購令”能否制度化、常態(tài)化、規(guī)范化；比如，房產(chǎn)稅等長效政策能否給力；比如，土地財政能否改革，“價高者得”的土地出讓方式能否改變；比如，今年1000萬套保障房任務(wù)能否完成，等等。尤其是，貨幣政策能否有效改變市場預(yù)期。

眾所周知，房價難以回落的一種重要原因是通貨膨脹、負(fù)利率，投資房產(chǎn)已經(jīng)成為許多人應(yīng)對通脹的手段。據(jù)報道，由于央行加息緩慢，中國已連續(xù)16個月處于負(fù)利率狀態(tài)，如果不改變負(fù)利率狀態(tài)，房價很難回歸到合理水平。所以，不僅要收緊房地產(chǎn)貸款倒逼開發(fā)商改變暴利思維，還需要合理調(diào)整利率。

但銀行業(yè)收縮房地產(chǎn)貸款的力度有多大，持續(xù)多久，是一個謎。一方面，盡管銀監(jiān)會認(rèn)為房地產(chǎn)貸款有風(fēng)險，但在不少商業(yè)銀行眼里，房貸依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一方面，即便收緊房地產(chǎn)貸款，開發(fā)商也會以“保障房”等名義來騙貸，因為從道理來講，銀行業(yè)需要支持保障房建設(shè)。更重要的是，任志強(qiáng)所說的“銀行先死論”不無道理，這樣，銀行業(yè)收縮房貸不一定真正用力。

讓人特別擔(dān)心的一種結(jié)果是，開發(fā)商以“保障房”等名義申請貸款用于商品房，而保障房則處于“缺血”狀態(tài)。這樣，減少房地產(chǎn)貸款的最終結(jié)果是，開發(fā)商開發(fā)商品房并不差錢，而減少房地產(chǎn)貸款則演變成了減少保障房貸款。因此，有關(guān)部門要加強(qiáng)監(jiān)管，避免房貸政策變異。